買二手房和買一手房比起來(lái)程序要復(fù)雜得多，除了要和賣家打交道，往往還要和中介打交道，特別是在賣家有典當(dāng)借款或下家要辦理典當(dāng)借款的狀況下，就更簡(jiǎn)單產(chǎn)生糾紛了。而就在買房、賣房的過(guò)程中，往往還簡(jiǎn)單掉入一些人精心設(shè)置的圈套中，多見(jiàn)的圈套有：賣房者假充房主、合同里把戲多、中介扮買主吃差價(jià)、一房?jī)少u、許諾的戶口遷走沒(méi)實(shí)現(xiàn)等。就此，本期說(shuō)事釋法精選了我市法院近期宣判的幾個(gè)典型事例，希望能對(duì)生意兩邊有所啟示。
事例一：
“帶租約商鋪”有危險(xiǎn) 買家出資后以為上圈套
2013年3月，萬(wàn)嘉超市與黃女士簽定《房子租借合同》，租借她坐落鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)的一處店面當(dāng)鮮奶屋，租期為3年。一同，兩邊還對(duì)房錢繳納金額和方法、違約金和違約職責(zé)等作了約好。
2013年9月28日，黃女士與鄭先生在房產(chǎn)中介的穿針引線下，簽定了《房子生意合同》。兩邊約好：鄭先生以230.11萬(wàn)元的
報(bào)價(jià)向黃女士采購(gòu)上述店面。該店面已租借，在產(chǎn)權(quán)搬運(yùn)過(guò)戶后租借聯(lián)系仍持續(xù)存在。黃女士保證在該房子交代前承租人將與鄭先生按原租借合同約好的條件從頭簽定租借合同。生意兩邊任何一方違約致使合同免除的，守約方有權(quán)懇求違約方付出違約金23萬(wàn)元及有關(guān)律師費(fèi)等。
合同簽定后，鄭先生依約向房產(chǎn)中介付出了購(gòu)房保證金23萬(wàn)元。2013年12月5日，他托付律師向房產(chǎn)中介和黃女士發(fā)函稱：房產(chǎn)中介一向沒(méi)有供給任何關(guān)于店面出售、代簽合平等行動(dòng)的托付書(shū)以及合同追認(rèn)書(shū)等法令必備的文件，且供給虛偽租借合同騙他買房。他懇求房產(chǎn)中介在收到律師函之日起5日內(nèi)對(duì)《房子租借合同》事宜作出合理、合法的解說(shuō)，并供給黃女士自個(gè)收付店面房錢的銀行流水單、租借稅憑據(jù)等。
同月7日，黃女士發(fā)函給鄭先生及其托付的律師，告知對(duì)方：她有滿足理由信任對(duì)方有也許不再持續(xù)履約，懇求其書(shū)面承認(rèn)是不是持續(xù)實(shí)行《房子生意合同》，在未收到書(shū)面承認(rèn)函之前，間斷實(shí)行《房子生意合同》中約好的職責(zé)。
當(dāng)月16日，鄭先生托付律師發(fā)函給黃女士，以為其未按前次發(fā)函懇求進(jìn)行回函，有理由信任其與房產(chǎn)中介虛擬合同欺騙買房人，將依法起訴。
上一年，黃女士搶先一步，將鄭先生告上法庭，懇求法院承認(rèn)兩邊簽定的《房子生意合同》現(xiàn)已免除，鄭先生向她付出違約金23萬(wàn)元及為該案開(kāi)銷的律師費(fèi)1萬(wàn)元。
庭審中，鄭先生辯稱：2013年9月28日，房產(chǎn)中介的生意人在黃女士的授意下，成心大肆宣揚(yáng)該店面帶租約一同賣，已有5年的租約，虛擬了本案訴爭(zhēng)店面高性價(jià)比、高回報(bào)率等狀況，并隱瞞了該店面的租客實(shí)踐上是黃女士的兄弟，租借合同系虛偽制造的實(shí)踐狀況，拐騙他采購(gòu)該店面。鄭先生因?yàn)榻K年寓居在國(guó)外，對(duì)
福州區(qū)域的狀況完全不了解，在黃女士和房產(chǎn)中介不著邊際的虛偽宣傳下，信以為真，立刻簽下生意合同并交納了23萬(wàn)元的保證金。幾天后，他就脫離
福州回到美國(guó)。2013年11月底，他托付老婆回
福州準(zhǔn)備處理過(guò)戶事宜，到店面查看時(shí)，才發(fā)現(xiàn)本案訴爭(zhēng)店面沒(méi)有所謂“現(xiàn)已開(kāi)業(yè)”，而是一向空置并堆放著垃圾，毫無(wú)此前所稱的高性價(jià)比。 為此，鄭先生提出反訴，懇求吊銷兩邊簽定的《房子生意合同》，黃女士當(dāng)即返還他23萬(wàn)元的購(gòu)房保證金。
鼓樓區(qū)法院經(jīng)審理以為，黃女士供給的《房子租借合同》契合合同方法要件，聯(lián)系承租人交納物業(yè)費(fèi)的狀況能夠確定租借現(xiàn)實(shí)存在。因而，鄭先生以為黃女士存在詐騙、虛擬租借現(xiàn)實(shí)的辯解依據(jù)缺乏，法院不予采信。本案訴爭(zhēng)合同依法建立并收效，兩邊當(dāng)事人應(yīng)按約實(shí)行，不存在《合同法》中規(guī)則的“一方以詐騙、脅迫的手法或許乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的狀況下締結(jié)的合同”致使合同可吊銷的情形。因而，鄭先生懇求吊銷兩邊簽定的《房子生意合同》于法無(wú)據(jù)，法院不予支撐。
本案當(dāng)事兩邊簽定的《房產(chǎn)生意合同》為有用合同。聯(lián)系本案確定的現(xiàn)實(shí)，鄭先生以實(shí)踐行動(dòng)表明不再持續(xù)實(shí)行合同。依據(jù)《合同法》規(guī)則，在實(shí)行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方清晰表明或許以自個(gè)的行動(dòng)表明不實(shí)行首要債款，另一方有權(quán)免除合同，并按合同約好向?qū)Ψ浇ㄗh違約職責(zé)。因而，黃女士向鄭先生宣布《免除合同告訴》于法有據(jù)，訴爭(zhēng)《房子生意合同》已免除。依據(jù)訴爭(zhēng)《房子生意合同》中有關(guān)違約職責(zé)的約好，黃女士訴請(qǐng)鄭先生付出違約金23萬(wàn)元及律師費(fèi)1萬(wàn)元于法有據(jù)，法院予以支撐。
事例二：
賣家當(dāng)“戶口老賴”被法院判賠違約金
2012年12月22日，來(lái)自
南平的程依姆經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，向李先生采購(gòu)其坐落
福州市鼓樓區(qū)的一套商品房。三方簽定了《房產(chǎn)生意生意合同》：約好程依姆先交給購(gòu)房定金5萬(wàn)元，該款由房產(chǎn)中介代收并監(jiān)管。生意兩邊中的任何一方有隱瞞現(xiàn)實(shí)、改動(dòng)生意意向、違背合同任何約好等行動(dòng)，均視為違約。
李先生許諾上述房產(chǎn)未曾享受過(guò)因外地戶口購(gòu)房落戶的特殊政策，但如今尚有戶口在其間。他許諾于2013年8月1日前將上述房產(chǎn)的戶口遷出，并贊同預(yù)留2萬(wàn)元在房產(chǎn)中介處，待李先生的戶口遷出后，房產(chǎn)中介再將戶口押金交還給他。
簽約后，程依姆一次性付出70萬(wàn)元給李先生，李先生也將房子過(guò)戶給她，但是戶口一向沒(méi)遷出。為此，程依姆屢次找李先生洽談遷戶口事宜，但對(duì)方一向說(shuō)沒(méi)找到當(dāng)?shù)剡w，再給些時(shí)刻，找到當(dāng)?shù)鼐瓦w走。
程依姆真實(shí)等不了了，托付房產(chǎn)中介于2014年5月13日依據(jù)李先生在合同中所留的地址，通過(guò)EMS向他送達(dá)《催告函》，懇求他于該信件收到之日起5日內(nèi)將訴爭(zhēng)房產(chǎn)的戶口遷出，但因無(wú)法聯(lián)系到李先生自己，該郵件被退回。
程依姆非常生氣，以為李先生的行動(dòng)現(xiàn)已構(gòu)成嚴(yán)峻違約，形成她的女兒及外孫的戶口不能及時(shí)遷入
福州，直接致使外孫不能在
福州上一年級(jí)，該丟失是無(wú)法用金錢衡量的。為此，她于上一年下半年將李先生告上法庭，懇求他付出違約金5萬(wàn)元。
鼓樓區(qū)法院經(jīng)審理以為，程女士與李先生、房產(chǎn)中介三方簽定的《房子生意生意合同》合法有用。李先生未按照合同約好的時(shí)刻將訴爭(zhēng)房產(chǎn)的戶口遷出，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約職責(zé)。
李先生建議本案中程女士沒(méi)有任何丟失，其懇求違約金5萬(wàn)元過(guò)高。法院對(duì)此以為，鑒于程女士如今現(xiàn)已取得訴爭(zhēng)房子的產(chǎn)權(quán)證，且原落戶在訴爭(zhēng)房產(chǎn)內(nèi)的戶口也現(xiàn)已于2014年11月21日悉數(shù)遷出，李先生未依約遷出戶口的行動(dòng)并未構(gòu)成根本性違約，程女士也未能供給滿足的依據(jù)證實(shí)其因李先生的違約行動(dòng)所形成的詳細(xì)經(jīng)濟(jì)丟失。
據(jù)此，該院以為，本案違約金能夠恰當(dāng)調(diào)低，以2萬(wàn)元為宜。李先生應(yīng)在判定收效之日起10日內(nèi)向程女士付出違約金2萬(wàn)元。 律師提示：
二手房生意多見(jiàn)四大圈套
針對(duì)二手房生意中多見(jiàn)的疑問(wèn)，
福州晚報(bào)記者請(qǐng)
福建理爭(zhēng)律師事務(wù)所副主任律師陳捷進(jìn)行相應(yīng)的法令提示。
圈套一：共有房東中只要有些人簽字
陳律師提示說(shuō)，有的房子是由夫妻或老一輩與后代一起具有產(chǎn)權(quán)的，這時(shí)候共有房東之一單獨(dú)出售房子，在法令上是沒(méi)有用力的。準(zhǔn)確的做法是，在簽定房子生意協(xié)議時(shí)，應(yīng)該讓每個(gè)共有人都參與，并別離簽字，或出具書(shū)面證實(shí)。
圈套二：陰陽(yáng)合同
陳律師提示說(shuō)，在二手房生意時(shí)，為躲避監(jiān)管，少交稅費(fèi)，一些機(jī)構(gòu)和自個(gè)喜愛(ài)簽定“陰陽(yáng)合同”。這種方法危險(xiǎn)很大。關(guān)于賣方而言，首先要面對(duì)合同被宣告無(wú)效的危險(xiǎn)。其次，存在無(wú)法全額回收房款的危險(xiǎn)。因?yàn)椤瓣庩?yáng)合同”存在
報(bào)價(jià)區(qū)別且無(wú)銀行監(jiān)督，買方有也許不如期付出備案
報(bào)價(jià)外的房款或許惡意懇求以備案
報(bào)價(jià)進(jìn)行生意。生意兩邊簽定“陰陽(yáng)合同”還有也許面對(duì)行政處罰和刑事職責(zé)。
圈套三：不實(shí)房源
陳律師提示說(shuō)，二手房生意市場(chǎng)上有不少賣房者并非房主，只要房子使用權(quán)，有的乃至是假造房產(chǎn)證。買房者如果找不對(duì)人致使合同無(wú)效，不只購(gòu)房盡力白廢，還有也許帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的丟失。因而，購(gòu)房者要仔細(xì)查看二手房轉(zhuǎn)讓人的主體資格，確定房子轉(zhuǎn)讓人是不是是該房子的產(chǎn)權(quán)人。一方面要聽(tīng)取賣房人的陳說(shuō)，查看其身份證、房產(chǎn)證、戶口簿的原件，必要時(shí)要到有關(guān)有些核實(shí)證件真?zhèn)危涣硪环矫妫軌蚰弥慨a(chǎn)證復(fù)印件等材料到
房地產(chǎn)生意中心查詢房子的掛號(hào)狀況、有無(wú)典當(dāng)?shù)取?br />
圈套四：違約職責(zé)顯失公正
陳律師提示說(shuō)，大有些二手房都是通過(guò)中介來(lái)成交的。為了疾速達(dá)到生意協(xié)議好獲取中介費(fèi)，有些不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，遮蓋生意兩邊。因而，生意兩邊在簽定合一同，最好把和中介有關(guān)的條款寫(xiě)入合同中。生意時(shí)，買方不該只注重房子自身的
報(bào)價(jià)，還要設(shè)定條款就中介的職責(zé)和職責(zé)約好違約職責(zé)。一旦中介、出賣人違約，買方可據(jù)此來(lái)保護(hù)權(quán)益，懇求賠償。
另外，買家在簽定合一同，一定要仔細(xì)查看合同中有沒(méi)有不公正的條款，一旦發(fā)現(xiàn)當(dāng)即當(dāng)面指出，查看明白前不要簽字。在合同中應(yīng)標(biāo)明各方的職責(zé)、職責(zé)，如違約金的詳細(xì)數(shù)額、逾期付款的職責(zé)及其他違約狀況的處理等。
