上海手繪墻體廣告 上海二手房指數辦公室今天發布月度報告顯現，2016年4月，
上海二手房指數為3559點，比上月上升75點，環比上漲2.08%，漲幅減少1.36個百分點,“3.25”新政后，市場開端趨向平穩，房價漲幅大比例減少。
? ?2016年4月，
上海二手房市場受史上最嚴調控驟然降溫，住宅成交環比降落超6成，僅逾2萬套，低于上年月度均勻3萬套的程度，樓市需求呈現外溢。
上海 二手房指數辦公室以為，新政效應疾速釋放，非理性的過熱心情得到改變。市場特征表現為：一、春節過后的掛牌價紊亂場面得到遏制，恐慌心境被遣散，跳漲現象 不再，房價水分正在逐步擠出；二、常住非戶籍人口購房比例降至1成，手中仍有房票的買家從急于入市搶房轉為沉著選房，市場心情逐步寧靜；三、一些改善客連 環買賣中原先住房簽售后必需動手購房，面對搶手房源也無法議價；四、一些之前搭車想高位出貨的低質量房源，掛牌價主動下調3%-5%，局部賣家則撤牌觀 望；五、銀行信貸收緊及嚴查首付貸、小額信貸等違規行為，有效抑止高杠桿的投資投機購房。截至2016年4月30日，全市二手住宅掛牌量為142065 套，較上月上升7.4%。其中，內環內、內外環、外環外掛牌量分別為34140套、77048套、30877套，較上月上升7.6%、7.7%、 6.4%。各檔環線區域掛牌量連續上升，顯現成交降溫供給增加。
? ?4月10日，
上海市銀行同業公會發布《關于嚴厲執行本市個人住房貸款政策相關規則的聲明》，承諾嚴厲執行個人住房貸款最低首付比例和相關利率請求；4月 24日，
上海銀監會發文，請求轄區內各商業銀行暫停鏈家、安定洋等六家中介的商業貸款業務協作。4月25日，
上海住建委表示，將樹立存量房買賣資金第三方 監管制度，完善
房地產經紀機構備案管理。4月26日，財政部與國度稅務總局發文化確，個人轉讓房屋“營改增”細則，自2016年5月1日起執行。政府增強 監管，從緊政策細化。
??價錢松動買賣博弈
??報告顯現，2016年4月，傳統市區全部7個區及浦東內環整體上漲2.25 %，漲幅較上月減少1.30個百分點。其中，市中心4區及浦東內環整體上漲2.23%，漲幅較上月減少1.41個百分點。
? ?4月，市區的徐匯、楊浦、長寧分別上漲2.32%、2.24%、2.03%，較上月分別減少1.29、1.10、1.54個百分點。前期大熱的大戶型、 高端住宅成交呈現了明顯降溫。由于嚴控首付貸、首付比例進步、利率優惠減少等連環政策，進步了置換門檻，高杠桿跳級置換簡直絕跡，需求呈現明顯減少，局部 需求退而選擇中高端房源。調查顯現，本來方案置換千萬級的改善客，不少將目的調整為600-800萬的次新中高檔小區，優質房源成交照舊較熱，但定價較上 月由強勢轉為理性，買家在買賣中重新獲得了一定的話語權，買賣雙方在新一輪博弈中開端尋覓價錢均衡。
? ?4月，新興城區整體上漲1.89%，漲幅較上月減少1.47個百分點。市場走勢分化，松江、青浦近市區局部分別上漲1.37%、0.72%，較上月分別 減少1.70、1.74個百分點；而寶山、閔行近市區局部則分別上漲2.23%、1.96%。究其緣由，前者板塊中，購房主力多為常住非戶籍人口，限購下 需求大幅減少，價錢上漲動力趨緩，如松江佘山、青浦新城僅分別上漲0.75%、0.42%，較上月分別減少了2.81、2.64個百分點。市場表現也從之 前的一套房多組客戶看房，變成了一組客戶看多套房，看房客急劇減少，有的下調價錢后還是置之不理。然后者板塊中，寶山、閔行臨近市區的置業構造本市戶籍人 口占比大，受新政影響較輕，一些前期張望并持有房票的買家看到市場開端企穩，于是入市淘房。如寶山大華、共富、閔行七寶、莘莊板塊內400-600萬的次 新兩房及小三房成交較熱。因而，在需求構造變化后，市場走勢也有所反響。
? ?4月，非新興城區整體上漲0.93%，漲幅較上月減少0.57個百分點。非新興城區內漲跌互現，其中奉賢、金山分別上漲0.80%、0.65%，其他板 塊除主城區外大多持平或下跌。如浦東外環、金山亭林、奉賢海灣持平，松江小
昆山、金山楓涇、崇明長興島分別下跌0.60%、0.29%、0.23%，僅金 山新城、奉賢南橋分別上漲0.91%、0.86%。這些偏僻板塊自住需求少，多為投資需求，在新政限制及信貸收緊后需求銳減，價錢隨之松動。整體上，崇明 仍然是
上海16個區縣中獨一下跌的，下跌0.13%。
??下跌板塊增近一成
??報告顯現，2016年4月，全市130個板塊中，上漲板塊99個，占比76.2%，環比減少13%；下跌板塊18個，占比13.8%，環比擴展8.4%；持平板塊13個，占比10%，環比擴展4.6%。
? ?上漲板塊均勻上漲2.28%，漲幅環比減少1.20個百分點。新政后供大于求，掛牌定價也較為慎重，一些豪宅板塊及新興城區偏僻板塊均漲幅減少明顯，如 楊浦新江灣城、浦東聯洋分別上漲1.73%、1.07%，較上月分別減少1.55、3.73個百分點。調查顯現，二套房首付進步至5-7成，使得本來跳級 置換的需求大大減少。千萬級豪宅在房貸去杠桿后，購置力削弱，之前賣家動輒幾十萬的跳價現象不復存在。一些600-800萬元的改善房源成為置換首選。而 新興城區的松江城區、青浦華新分別上漲0.99%、0.69%，常住非戶籍人口的購房資歷受限，板塊內成交鮮見，200萬左右剛需房價錢回到春節前程度成 為普遍。另外，由于本地戶籍改善需求并未減少，相關區域優質房源仍屬搶手，如中環內改善次新房、新興城區學區次新房成交仍然，普陀短命路、新靜安閘北公 園、閔行春申、浦東三林分別上漲3.04%、2.63%、2.16%、2.13%。
??持平板塊13個，統計顯現新興城區局部外圍板塊供給上升、需求減退，價錢止漲，如浦東惠南、青浦朱家角、松江新橋等。
? ?下跌板塊均勻下跌0.46%。其中新興城區局部外圍板塊價錢明顯下跌，如浦東航頭、閔行吳涇、青浦重固分別下跌0.48%、0.46%、0.37%。板 塊內原先買家非戶籍人口較多，往常中介門店帶看量降落5-8成。買方由熱轉冷，打擊了賣家心態，一些置換買賣中的賣家，調整幅度多為3%-5%。而市區內 非學區售后公房為主的板塊中，原先占比四成買賣的非戶籍買家被限購，賣家大多調低掛牌價，且在買賣中還可議價。如長寧仙霞、虹口曲陽分別下跌0.50%、 0.41%。掛牌200萬的房源，實踐成交價已降至190萬，市場逐步向買方傾斜。另據調查顯現，一些所謂大跌的案例，實踐上是一些先前虛高的掛牌價，業 主為“釣魚”，但在需求急退后，由于本身質量和價錢不符只能回調原價，實踐成交價并未呈現大的跌幅。
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上海二手房指數辦公室以為，4月
上海二手房市場成交環比大幅降落，買賣價錢漲幅也大幅減少，短期來看，這是正常的市場反響。需求進一步察看的是，在抑止 房價暴跌的同時，也要避免房價暴跌，防止市場呈現大動搖。“3.25”新政對非
上海戶籍人口的購房資歷由2年變5年，實踐上到2016年7月后，其中不少 人就恢復購房資歷。信貸的收緊限制了高杠桿的投資投機行為，緩解了炒房群體帶來的市場恐慌及緊缺現象。目前，約三四成賣家調整掛牌價，之前“釣魚”賣家更 多地關注誠信客戶。隨著改善和首置剛需的理性入場，二手房市場將進入新一輪調整期。
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