北京墻體廣告制作 信貸收緊、供給過剩、房價松動、成交量萎縮等字眼在三四線城市不斷見諸報端，且繼續(xù)發(fā)酵。而一則來自鏈家地產(chǎn)的音訊——4月北京87%的二手房源對掛牌報價進行了下調(diào)，讓本來被看做“樓市避風(fēng)港”的北京也卷入了降價的漩渦，這使得包含購房者在內(nèi)的整個業(yè)界都開端張望。北京的二手房商場究竟會不會進入“隆冬期”？北京商報記者實地造訪了中間城區(qū)及遠郊區(qū)縣的多家門店，對話生意人和買賣雙方，發(fā)現(xiàn)二手房商場量價齊跌已成現(xiàn)實，將來商場下行壓力增大。
萬柳房價直降200萬元
房源：高總價房呈現(xiàn)大額讓利
下午6時，海淀萬柳區(qū)域一家華夏地產(chǎn)門店里沒有顧客，坐成兩排的生意人在等候著客戶的蒞臨。當(dāng)北京商報記者以購房人身份進店時，門店司理更是親身前來接待。這位吳姓店長自2008年就在萬柳區(qū)域做二手房中介業(yè)務(wù)，在她看來鄰近中關(guān)村[0.00% 資金 研報]第三小學(xué)和萬柳“地王”項目而具有的得天獨厚的地理位置，使得該區(qū)域的二手房價有較強的抗跌性，可是自3月以來房價卻呈現(xiàn)了異動。
“風(fēng)氣家鄉(xiāng)小區(qū)有一套110平方米的房子報價680萬元，業(yè)主原報價是800萬元，并且該小區(qū)的其他房源報價也沒低過800萬元。”吳店長標明，相似促銷房源以往一年只有一兩次，可是近來卻多了起來。“日前咱們也成交了一套160平方米的房子，業(yè)首要移民，就將1300萬元的報價直接降低了200萬元。”200萬元的讓利一會兒引來了多位客戶的搶購，吳店長感嘆，購房人不是沒有資金實力，而是在等候機遇。
“在萬柳區(qū)域業(yè)主多為多套房產(chǎn)持有者，呈現(xiàn)如此大的議價空間是因為業(yè)主急需用錢，是萬不得已的挑選。”吳店長以為，一套房源成交報價降低200萬元并不代表整個區(qū)域的二手房房價呈現(xiàn)回落。正如蜂鳥社區(qū)，以40-50平方米的小面積低總價房源為主，在萬柳區(qū)域具有報價風(fēng)向標的含義。吳店長標明：“蜂鳥社區(qū)的房源從年頭以來就一向堅持每套400萬元擺布的成交均價，僅僅單套面積大、總價高的有些二手房略微拉低了整個區(qū)域的成交報價。”相同的狀況也發(fā)生在東三環(huán)的勁松區(qū)域。
依據(jù)偉業(yè)我愛我家商場研究院的核算，經(jīng)我愛我家成交的4月二手住宅成交均價為31686元/平方米，環(huán)比小幅回落2.5%，同比增長14.82%。大大都房產(chǎn)生意人以為中小戶型的二手房存在5%-10%的議價空間，高總價大戶型的二手房能夠到達15%的議價空間，但遠沒有到腰斬的程度。一位業(yè)內(nèi)人士也剖析稱，上述千萬元總價的房源降價200萬元，按份額核算廉價20%，“千萬元的基數(shù)大，因而議價空間也在可承受的規(guī)模內(nèi)”。
“量貶價松”已成現(xiàn)實
區(qū)域：遠郊區(qū)縣領(lǐng)跌
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉介紹，歸納2014年二手房商場成交的狀況來看，進入5月，成交量下滑、成交報價松動的“量貶價松”局勢雖是現(xiàn)實，但商場實踐狀況則不能混為一談。作為周邊罕見可代替新房源的中間城區(qū)，二手房成交報價多相等，遠郊區(qū)縣則變成二手房商場改變的“前沿陣地”。
北京商報記者歸納偉業(yè)我愛我家商場研究院提供的分區(qū)域成交報價數(shù)據(jù)得悉，大興及通州兩個區(qū)域二手房成交報價環(huán)比降低明顯。例如大興區(qū)， 3月最終一周二手房成交報價沖高至26492元/平方米，而爾后便一路跌落至5月第二周的21526元/平方米，跌幅近兩成；通州區(qū)5月第二周的二手房成交報價為21418元/平方米，兩個月前的報價則為2.3萬元/平方米。
在亦莊租房的王先生關(guān)于二手房報價的改變有著切身感觸。王先生從上一年底就有買房方案，首要目標是地點小區(qū)的二手房。“其時房價是3.6萬元/平方米，而本年就降到如今的3.4萬元/平方米”。但在王先生看來這仍不是買房的好機遇，同區(qū)域新建住宅的定價也下調(diào)了不少，根本在2.8萬-3.2萬元/平方米，新房的降價讓他產(chǎn)生了猶疑。
2014年以來受開發(fā)商推盤節(jié)奏的影響，新房扎堆入市，僅4月北京就有40個項目取得預(yù)售許可證，自3月大興萬科橙首開先河降價銷售后，同區(qū)域的競品項目也跟進調(diào)價，隨后新房供給較大的亦莊、通州、房山等區(qū)域的項目也降價走量，這些新盤為避開下半年自住型商品房集中上市的恐慌性推盤使得商場上的供給量集中添加，然后不只按捺了既有房源的報價，并且還影響了購房人對二手房商場的決心。在此布景下，遠郊區(qū)縣的業(yè)主只好以獻身報價來交換成交。
“我的客戶中，業(yè)主大大都都是以小換大，或者是為了搬進城里賣房子的，他們資金實力有限，假如賣不掉房子就沒辦法再買，所以成交報價上能夠做出讓步。”在大興區(qū)高米店的一家中介門店，生意人小張在曩昔的四個月里成交了兩單生意，成交報價與上一年底時比較均呈現(xiàn)了10萬-20萬元的下滑。
“買漲不買跌”
中介：成交周期拉長組織折磨
曩昔20年間，中國的房地產(chǎn)商場一向仿制著“買漲不買跌”，這一次也不破例。越降價，購房者越張望，最著急的便是依托成交量賺傭錢的中介組織。北京商報記者在向陽、東城、西城、海淀以及大興等區(qū)域造訪時雖未發(fā)現(xiàn)封閉的中介門店，但卻從中介人員的口中感觸到了二手房商場降溫所帶來的運營艱難。
在和平里西街的一家鏈家門店外，兩位生意人簡略地擺放了兩把椅子，手里拿著房源資料在午后的太陽下無精打采地坐著。其間的一位是有著三年工作經(jīng)驗的蔡暉（化名），他向北京商報記者坦言：“本年二手房的成交量沒有變，可是買賣雙方都不那么痛立刻。”蔡暉解說稱，他地點的安貞店除上一年受“國五條”影響的四五月外，每月都能堅持17宗擺布的成交，如今仍然如此，可是不相同的是成交周期拉長，成交難度加大。
以蔡暉的經(jīng)驗，成交周期拉長首要是因為買賣雙方的繼續(xù)博弈所造成的。“曾經(jīng)不到一個星期買賣雙方就能達成共識，可是如今一到兩個月曩昔了，仍是成交不了。”除此以外，借款處理時刻的延伸不只影響一有些潛在買主放緩采購方案，還直接影響了成交的時長。
在車公莊鄰近的鏈家地產(chǎn)門店，運營之困則直接反映在了工作人員的成績上。這個區(qū)域二手房由上世紀八九十年代的老房以及2000年今后較新的房子構(gòu)成，前者因為年限已久不算熱銷，而后者則堅硬地堅持著5萬元/平方米以上的報價。“這樣一來，咱們店的成績就呈現(xiàn)了下滑，上個月成交了3套，上一年底店里還能堅持每月10套擺布的交易量。”
北京二手房成交低迷一向蔓延至5月，依據(jù)市住建委網(wǎng)站顯現(xiàn)，5月上半月北京二手房成交3956套，環(huán)比降低16.5%，同比上漲17.2%。21世紀不動產(chǎn)商場開展中間總監(jiān)桑豫峰標明，因為上一年北京市閱歷了3月“國五條”出臺后的冷靜期，成交量大幅回落至冰點，因而本年同比數(shù)據(jù)上漲歸于合理規(guī)模，而環(huán)比數(shù)據(jù)降低，標明二手房商場冷漠局勢仍未改觀。
心思預(yù)期分解
業(yè)主：降低報價者居多
在置業(yè)參謀的眼里，成交量的下滑就意味著房源挑選地步的增大。上述車公莊門店工作人員向北京商報記者打開了內(nèi)網(wǎng)，網(wǎng)站顯現(xiàn)鄰近一小區(qū)掛牌出讓的二手房源有20條擺布，其間有近半數(shù)的房源現(xiàn)已掛牌100天以上，有的乃至接近一年。
業(yè)主則因為心思預(yù)期的不相同而被分為了兩類，一類為看空樓市著急脫手或以為是抄底機遇而賣房買房的，此類業(yè)主在報價上能夠做出必定程度的讓步；而另一類則是湊熱鬧探商場的，后者要么堅守高報價，不肯下調(diào)，要么挑選以租代售，坐等提價。
黃然（化名）是典型的第一類業(yè)主。兩年前他在和平里西苑小區(qū)以280萬元的總價采購了一套68.5平方米的兩室一廳。他看好的一套總價535萬元的三居室，現(xiàn)已呈現(xiàn)了20萬元的降幅，他以為抄底的機遇現(xiàn)已老練。很多業(yè)主因為調(diào)低報價房子仍然沒有成交而挑選逆勢提價，高女士將自個安定門鄰近的房子報價又提高了5萬元，報價310萬元。她說：“之前我的報價就沒有虛高，如今不著急賣，所以等上一年半載的也沒問題，我相信房價不會一向落下去的。”
在實踐造訪中，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，像黃然相同的業(yè)主仍為大都，尤其是在大興、通州等遠郊區(qū)縣。在通州梨園鄰近的門店，北京商報記者看到其內(nèi)部網(wǎng)站顯現(xiàn)，周邊某小區(qū)掛牌出讓的20多套二手房源中有11套房源標示著綠色向下的箭頭。置業(yè)參謀說：“這些綠色的箭頭標明房子的報價現(xiàn)已調(diào)低了。”而在西四環(huán)定慧橋鄰近的門店里，1/4的房源顯現(xiàn)業(yè)主曾經(jīng)下調(diào)過報價。
多家組織也基于此刊發(fā)陳述，北京華夏地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，北京超越六成的二手房源調(diào)低了報價，而鏈家地產(chǎn)最新的陳述中說到，5月第二周掛牌房源中下調(diào)報價的份額到達89.5%，較媒體報道的87%又上漲了近三個百分點。
商場復(fù)蘇有支撐
房貸：央行動二手房送暖風(fēng)
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，從5月上半月的商場成交狀況來看，成交量低迷、商場復(fù)蘇緩慢、議價成交、報價小幅回落的狀況在將來一段時刻內(nèi)仍然會繼續(xù)，商場或進入短期下行周期。
“自己房貸申請難度較大，將繼續(xù)變成直接制約二手房成交的要素。”桑豫峰剖析，曾經(jīng)自己房貸批貸放款均勻時刻為半個月，如今現(xiàn)已延伸至一個多月乃至更長。數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，目前商業(yè)銀行首套商代的借款利率在繼續(xù)上浮，4月現(xiàn)已到達6.19%擺布，近來雖然有媒體報道北京農(nóng)商行推出首套房利率最低8.5折的優(yōu)惠，可是北京商報記者在對其他銀行逐個征詢后發(fā)現(xiàn)，沒有銀行跟進，華夏銀行[0.00% 資金 研報]則將首套房利率上浮至1.1倍。這讓不少潛在客戶萌發(fā)退意或加劇了等候心情。
可是在胡景暉看來，二手房成交量及報價下行都屬短期趨勢，他標明，雖然需要受各方面影響而呈現(xiàn)分流，但北京作為一線城市整體需要量仍然樂觀，剛性需要一向是商場成交主體。
自住宅作為需要分流的重要要素，雖然使得有些剛需人群的置業(yè)方案有所改變，但因為自住宅供給量仍然偏少，且申購中簽難度很大，影響相對較小。
別的，5月12日央行舉行住宅金融效勞專題座談會，需求銀行撐持居民家庭初次采購自住普通商品住宅借款的信息更是為二手房商場吹來了一股暖風(fēng)。
“各行并不會立刻調(diào)整按揭政策，銀行需要在全年信貸額度供給和保持低利率之間尋求平衡，即使有調(diào)整最快也是在三季度履行，并且調(diào)整起伏有限。”亞豪組織商場總監(jiān)郭毅如此剖析，可是業(yè)內(nèi)人士普遍以為，其信號含義大于實踐利好。桑豫峰標明，關(guān)于直承受信貸政策影響的二手房商場而言，是對購房人心思預(yù)期的推進，“最少從政府層面上有了撐持的聲響，這必定會提振消費者決心”。
韓瑋/漫畫王飛/制表
房源
風(fēng)氣家鄉(xiāng)110平方米680萬元
降幅120萬元
160平方米1300萬元
降幅200萬元
松榆里90平方米
降幅20萬-30萬元
區(qū)域
大興區(qū)3月2.65萬元/平方米
5月2.15萬元/平方米
通州區(qū)3月2.3萬元/平方米
5月2.14萬元/平方米
亦莊上一年底3.6萬元/平方米
5月3.4萬元/平方米
中介
依據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯現(xiàn)，5月上半月北京二手房成交3956套，環(huán)比降低16.5%，同比上漲17.2%。
業(yè)主
北京超越六成的二手房源調(diào)低了報價，5月第二周掛牌房源中下調(diào)報價的份額到達89.5%。
房貸
自己房貸批貸放款均勻時刻延伸一個月，商業(yè)銀行首套商代的借款利率在繼續(xù)上浮，4月現(xiàn)已到達6.19%擺布。
